来历： 北京日报客户端

记者：袁京

春节刚过，提早还贷的话题频上热搜。提早还贷能缩短还款周期，也能省下很多利钱，看上去很划算。同时，一些资金机构也传播鼓吹，能够帮忙用户以运营贷款体例获得更低利率，供给所谓的“转贷”办事。但实际中一些购房者发觉，提早还贷要向银行预定，有的要列队，有些银行还要向还款人收取背约金。这事实是怎样回事？

材料图

问题1：提早还款需要付出背约金吗？

2019年1月，市平易近张师长教师以322万元的价钱采办了一套通俗室第，在付完140余万元的首付款和各项税费后，以等额本金情势向银行假贷192万元，告贷刻日25年，年化利率5.4%，月供15000元摆布。2022年末，张师长教师为减轻还款压力，向银行提出了提早还款80万元的要求，却被对方奉告需要付出三个月利钱的背约金，列队等待两个月，同时需要到开户行网点亲身打点。

提早还款还需要付出背约金？按照平易近法典第六百七十七条划定：告贷人提早返还告贷的，除当事人还有商定外，该当依照现实告贷的时代计较利钱。而《平易近法典》第五百三十条划定，债务人能够谢绝债权人提早实行债权，可是提早实行不侵害债务人好处的除外。债权人提早实行债权给债务人增添的费用，由债权人承担。是以，购房者提早还贷是不是组成背约，招考虑多种环境加以鉴定，不该做简单判定。就具体告贷合同而言，须连系告贷合同中是不是包括提早还贷的限制条目具体阐发。如合同中明白商定了提早还贷的限制条目，按照意义自治准绳，合同两边均应从其商定，不然就会晤临背约风险。

实际糊口中，很多银行会在合同中明白商定提早还贷的要求。北京金融法院法官引见，一般来讲，告贷人提早还贷，须事前向贷款人提出申请，经贷款人赞成，方可提早了偿部门或全数本息。同时，为确保告贷合同的不变性，银行凡是会划定告贷刻日在1年之内的，不得提早部门还本。为限制告贷人提早还款，银行乃至会在合同中商定背约义务，要求告贷人付出背约金才可提早还贷。这是由于购房者的提早还贷使银行掉去了合同商定的利钱收入，同时还会形成资金闲置本钱的丧失。若合同中对提早还贷进行了背约金的商定，只需数额不显著高在银行的丧失，该商定就是有用的，购房者就需要承当必然的背约金。是以，银行动了消弭或削减提早还贷可能会带来的预期收益削减，与购房者进行事前协商，在合同中商定必然比例的背约金，其实不背反法令和行政律例的强迫性划定。

问题2：用“消费贷”过桥房贷可行吗？

跟着国度经济苏醒和对小微企业的撑持力度加年夜，“消费贷”和“运营贷”这些字眼逐步进入苍生平常糊口中。自2022年下半年以来，各家银行屡次下调小我消费信贷产物利率。客岁8月中旬，六年夜国有银行的“消费贷”最低年利率均已降至4.0%以下。本年1月，有的银行乃至推出了利率3.2%的“消费贷”，而多家银行的小我“运营贷”利率也已低至3.5%以下。面临北京等城市即便LPR（贷款市场报价利率）下降后也要4.8%以上的衡宇贷款利率，很多人就动起了用“消费贷”或“运营贷”过桥房贷以减轻还款压力的动机。那末这类体例是不是可行呢？

一般来讲，“消费贷”以消费者的小我信誉为根本进行贷款，品种包罗汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅游贷款等类型。与房贷比拟，“消费贷”的贷款额度相对较低、贷款刻日较短、贷款手续较简，而且能够轮回贷款。而“运营贷”是指银行向具有个别工商户或小微企业天资的运营实体发放的运营性用处的贷款，首要用在知足个别工商户或小微企业姑且性周转性资金需求。

为贯彻落实党中心关在“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，避免小我运营性贷款资金被背规调用至房地产市场的行动，2021年2月10日，北京银保监局、中国人平易近银行停业治理部结合印发《关在增强小我运营性贷款治理 提防信贷资金背规流入房地产市场的通知》，峻厉制止操纵运营贷、消费贷采办住房。按照《平易近法典》第六百七十三条划定，告贷人未依照商定的告贷用处利用告贷的，贷款人能够住手发放告贷、提早收回告贷或消除合同。是以，故弄玄虚获得的贷款不但影响小我征信，还会由于银行住手发放贷款，同时要求提早收回房贷，而使告贷人堕入资金链断裂、还款压力剧增的地步。

同时，按照《刑法》相干划定，以棍骗手段获得银行或其他金融机构贷款、单据承兑、信誉证、保函等，给银行或其他金融机组织成严重丧失或有其他严峻情节的，该当承当刑事法令义务。

问题3：贷款中介“包揽”贷款靠谱吗？

除以“消费贷”“运营贷”过桥房贷可能具有的法令和经济风险外，实际糊口中，还一些贷款中介公司冒用银行的表面，经由过程短信、德律风等体例，以“利率低”“时限长”“放款快”等说法引诱购房者，推销经由过程“运营贷”“消费贷”等体例从银行套取资金，让贷款“曲线”流入楼市，削减购房者的房贷利钱。

在具体操作进程中，这类贷款中介一般会先为购房者供给资金用在结清房贷，再让购房者以该房产作为典质物向银行申请运营贷款，从中谋取高额中介办事费用、资金过桥费用等。面临购房者不具有申请“运营贷”的天资前提，部门资金中介传播鼓吹“包揽注册公司流程”，“帮忙”购房者顺遂获批运营贷款，现实倒是操纵购房者消息注册了一个无营业、无流水的“空壳”公司。乃至还些中介公司引诱告贷人提交子虚材料致使告贷人涉嫌骗贷。

北京金融法院法官引见，中介宣扬“‘运营贷’或‘消费贷’置换房贷”的说法，对购房者而言，确切诱人，可是必需警戒这些中介公司“帮忙”购房者背规套取贷款背后埋没的风险或圈套。今朝，司法实践中不乏金融消费者经济好处受损的案例，有的“贷款中介”打着银行的灯号，以低息为钓饵招摇过市，直到消费者真正签和谈的时辰才发觉，中介会收取很高的办事费用，折合贷款本钱乃至跨越银行业金融机构的房贷利率。假如在签定和谈的时辰，中介没有对消费者尽到周全的提醒权利，消费者略不寄望就会失落入高额办事费的圈套，严峻损害了消费者的知情权和选择权。更严峻的是，有些中介公司在帮消费者打点贷款的进程中，不法套取小我消息，在消费者不知情的环境下，将其消息向他人泄漏，二次或屡次进行出售来不法获得好处。还的“黑中介”乃至让消费者贷款后再度引诱骗走其贷款，使消费者堕入钱贷两空和被银行申请法院强迫履行的地步。

对此种环境，部门处所银保监局、行业协会发出提醒预警。如浙江银保监局温暖提示：警戒“贷款中介”引诱，认清背规转贷背后埋没的风险，依法合规打点贷款营业，老实取信，依照合同商定利用贷款资金，配合保护杰出市场次序。深圳市房地产中介协会官网在2023年2月2日也发布了《关在严禁全市房地产中介机构和从业人员介入背规操纵“运营贷”的慎重提醒》，此中提醒严禁房地产中介介入贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和小我背规操纵“运营贷”的犯警行动。

买房是老苍生糊口中的一件年夜事，购房者假如有提早还贷需求，应当经由过程正轨体例进行，不但要遵照合同条目商定的前提，更要苦守正当合规的底线，勿盲目跟风、等闲上套。同时，银行方面要做好贷前查询拜访、贷中审查、贷后查抄工作，一旦发觉背规现象要实时整改，峻厉惩办与中介勾搭的员工行动，做好金融消费者权益庇护工作。

温暖提醒：

提早还贷应衡量哪些身分

对小我来讲，判定是不是需要提早了偿小我贷款，应当存眷以下几点：

一是能够衡量本身投资收益与贷款利钱之差，再谨严做出是不是提早还款的决议。

二是斟酌还款体例，谨严选择是不是提早还款。今朝我们房贷的还款体例首要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来讲，等额本金这类还款体例前期了偿的本金多、利钱少，而等额本息这类还款体例前期了偿的利钱多、本金少，列位购房者能够按照还款体例的分歧，计较已还本金、利钱额度，作出更利在本身的还款选择。

三是存眷还款打算的变动环境，若提早还款，因触及到对原告贷合同商定的贷款刻日或贷款金额的变动，购房者应按照本身的经济状态谨严选择提早还款的体例，并依照新的还款打算实行还款权利，切莫因没有留足还款资金而致使新的背约环境。

四是要与银行当真查对还款体例、还款金额、还款刻日等内容，并保存好还款相干凭证，以备产生胶葛时可以或许供给相干的证据进行证实。

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