迈博,调整布局、收缩投资,房企“减仓”三四线城市
发表时间：2024-09-17 | 作者：米乐
来历：新京报
三年来的首个年夜范围返乡，使三四线城市再次成为热议的核心。对房地产行业来讲，三四线城市曾是部门房企实现高周转、快扩大的主要阵地，可是，跟着房地产行业进入下行周期和房企本身呈现资金危机，三四线城市同样成为房企最早撤离的处所。
现在的三四线城市，还投资机遇吗？哪些城市还是房企重仓的处所？哪些城市成为房企撤离的方针？在三四线城市投资结构，房企应当留意甚么？
百强房企客岁在三四线城市拿地面积降落37%
曾的三四线城市，在宽松政策、货泉化安设下，履历了一轮高速成长周期，成为部门房企结构的重点，同样成就了一批千亿级房企，诸如碧桂园、中梁控股等。
从克而瑞统计数据来看，2017年至2021年，虽然市场热度有所下滑，但三四线城市地盘成交面积占全国的地盘成交比例一直保持在75%以上。
跟着房地产行业延续下行，房企资金链重要，地盘投资最先缩短，三四线城市成为房企最早撤离的处所。
2021年是房企在三四线城市拿地的转机点。按照克而瑞统计数据显示，2021年，百强房企在三四线城市的地盘成交金额、成交面积最先较着降落，在成交金额方面，2020年是4.02万亿元，2021年、2022年别离降落至3.47万亿元、2.28万亿元；在成交面积方面，从2020年的22.23亿平方米降落至2021年的17.49亿平方米，2022年降幅更加较着，跌至11.09亿平方米。
在涨跌幅度方面，2017年、2018年是三四线城市出让地盘的岑岭。到了2021年，百强房企在三四线城市的地盘成交面积、成交金额增速初次为负，别离同比降落21%、14%，2022年跌幅更是到达37%、34%。
从三四线城市退却，房企将地盘投资转向了风险更低的一二线城市。
据克而瑞统计数据显示，2018年，百强房企在三四线城市拿地面积占比高达58%，2019年至2021年拿地面积占比降落至50%摆布，2022年则是年夜幅下滑，占比为31%，而在二线城市拿地面积占比上升至51%，一线城市为18%。
以重仓三四线城市的碧桂园为例，2022年上半年，碧桂园仅在佛山等地获得低溢价率的地盘9宗，权益地价约61亿元，此中二线城市权益金额占比71%，三四线城市权益金额占比29%。
而中梁控股在2022年上半年未新增地盘，其2021年拿地85个，地盘投资金额526亿元，此中，三线城市投资金额占比51%，四线城市投资金额占比约10%。
对房企从三四线城市撤离的缘由，克而瑞研究中间高级研究总监谢杨春认为，能够从房企资金、市场、需求等层面来阐发。现金流紧缺是房企在三四线投资缩短的导火索，也是最焦点的缘由。“高周转不可了，现金流被卡住了，没钱就会削减投资，不论是三四线城市仍是一二线城市。”
谢杨春进一步暗示，从市场层面来看，三四线城市房地产市场的下行速度高在一二线城市，抗风险能力也不如一二线城市。
从需求层面来讲，在上一轮周期中，因为货泉棚改安设化，带动了三四线城市的火热，但跟着生齿流出，致使三四线城市的采办力和付出能力年夜幅削弱。“需求削减了，供给还在增添，房子就欠好卖，资金本钱太年夜，房企就会削减拿地。”
不外，谢杨春也说道：“本来从三四线城市成长起来的房企比力多。是以，从数据来看，从三四线城市逃离的企业也比力多。”
长三角、年夜湾区焦点三四线城市还是存眷重点
值得存眷的是，从年夜趋向来看，房企固然撤离三四线城市，可是细分下来，也具有分化，部门城市群中的焦点三四线城市还是房企延续投资的阵地。
克而瑞曾在2021年统计的一份数据显示，在长三角的三四线城市，百强房企拿地金额占比从2018年的47%上升至2021年的62%；珠三角相对来讲比力安稳，下滑最较着的是中西部和环渤海的三四线城市。2021年，百强房企在环渤海的三四线城市投资占全年拿地总额的比例仅为6%。
从具体城市来看，2018年至2021年，温州、佛山、东莞、南通、徐州等三四线城市延续遭到房企青睐。
这类年夜趋向在2022年照旧延续。据中指研究院统计，2022年，长三角TOP10企业拿地金额2483亿元，居四年夜城市群之首；粤港澳年夜湾区TOP10企业拿地金额1530亿元，位列第二；最初两名是京津冀和中西部城市群。
“此刻房企的投资标的目的是，在重点城市群中的焦点三四线城市投资。这类城市有必然的经济根本、财产支持，能带来生齿和采办力。房企秉承优中择优，不会开辟新的三四线城市，只会去焦点三四线城市结构。”谢杨春如是说。
谨严拿地下，房企在三四线城市若何结构？
固然调控政策延续松绑，可是截至今朝，房地产市场的全体情势并未迎来好转，特别是三四线城市，将来一段时候可能会延续连结低迷态势。
对房企来讲，2023年面对的情势仍然严重，“保交楼”还是重点，在市场行情难以较着好转、行业又面对新一轮偿债岑岭时，房企的现金流不容乐不雅，仍会延续谨严拿地的基调。
是以，在城市分化加重的布景之下，经济面较好、有财产根本、生齿有流入的一二线城市和焦点三四线城市，将会是房企投资结构的重点。
谢杨春暗示，将来房企不会像曩昔一样倚重三四线城市了，不具有这个前提了。三四线城市的财产没有太年夜转变，将来投资必然会继续缩短，“不是说房企不在三四线城市拿地了，而是缩短、有选择性地结构。”
在业内助士看来，长三角、粤港澳年夜湾区的焦点三四线城市将是房企存眷的重点，而对没有财产根本且生齿流出的三四线城市，房企的投资结构将会越来越弱。固然，在地盘出让方面，处所城投公司和本土房企可能会去接盘。
对房企在三四线城市的投资结构，谢杨春建议，起首，要更存眷项目自己的利润率，把账算清晰，不要妄图将来市场可能会呈现上涨的行情。其次，选择中间城区或是成熟、优良的板块去结构。第三，削减在三四线城市拿年夜盘，年夜盘曩昔好卖，现在要留意资金的利用效力，钱是无限的。最初，刚需和改良产物并重，做差别化合作。
本版采写/新京报记者 段文平
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