来历：第一财经日报

三年前贷款在老家贵阳买了首套房的杜蜜斯近日频仍接到老家平易近间助贷公司的德律风，向她推介“转按揭”营业。

“这不是凡是意义上银行间的那种房贷转接，而是将高利率房贷置换成低利率的运营贷。但从操作流程上，我得先借到过桥资金，提早还清房贷，再将房产作为典质物去申请运营贷。”杜蜜斯告知第一财经。

近期，受资管产物收益率降落、首套房贷款利率遍及下调等身分影响，全国多地呈现提早还贷潮。为了知足存量贷款人的还贷资金需求，第一财经领会到，如上述杜蜜斯所说起的“转按揭”办事正在广西、河南、辽宁等地的二三线城市悄悄展开。

“今朝，本地确切具有客户经由过程运营贷或消费贷来了偿其他渠道垫付房款的环境。并且据我领会，为了帮存量贷款的客户‘降息’，有贸易银行还在运作另外一种‘转按揭’模式，即默许客户经由过程离婚析产进行‘夫妻转贷’，以获得更高的贷款额度和更低的贷款利率。”河南开封某年夜行个贷司理小赵对第一财经流露。

但不管是“转运营贷”仍是“假离婚”，均曾屡次因触及侵扰金融次序、易加年夜楼市泡沫，被监管部分明令制止。2月10日，辽宁银保监局发布《关在提早还贷或转贷的风险提醒》，此中再次提出，背规转贷具有多重风险；对涉嫌骗贷且情节严峻者，还将承当刑事义务。

是“一条龙”也是连环套

多名业界人士告知记者，运营贷流入楼市，更常见在楼市上行期，居平易近加杠杆采办二套房。当前楼市进入下行通道，居平易近纯洁以还贷为目标利用运营贷相对较少，但也非罕有。

运营贷又称小微贷或生意贷，是指发给小我或企业，用在企业运营的贷款，撑持房产典质。申请运营贷，需要贷款人或其亲属确切在运营一家公司。如像杜蜜斯一样的工薪族要申请到运营贷，有的中介公司可能会提出打点“假流水”“空壳公司”等相干天资证实，以“帮忙”其取得准入门坎。

这类“运营贷置换房贷”一般分为三步：存量贷款人起首经由过程中介平台，以相对高的利钱，取得过桥资金，一次性还清房贷；再以房产为典质物，在其本人和亲属均未有注册公司的环境下，经由过程中介公司供给的包装方案，申请运营贷；最初用申请到的运营贷去了偿过桥贷款。

“这是平易近间金融中介机构供给的‘一条龙办事’也是连环套，流程比力繁琐，还很轻易被套路，我们（银行）其实不保举客户经由过程这类路子筹集还款资金。”小赵称。

不外，因为运营贷利率程度较低，放款速度较快，跟着最近几年来国度加年夜对小微企业的撑持力度，运营贷的利率还延续走低趋向，小赵也暗示，该转按揭体例确切吸引了部门存量贷款客户的存眷。

以开封为例，据小赵引见，今朝运营贷利率程度年夜致略高在4％，和新增房贷利率程度相差无几。而对具有存量房贷的客户，或在开封首套房贷款利率为6.13％摆布高点购得房产的，因为购房者承当的房贷利率一般由“LPR+银行加点”构成，银行加点自合同签定后连结不变，所以在贷款置换后，“高位站岗”����app的贷款购房者或许能节俭几十万的利钱。

按照招商银行等多家贸易银行官网消息，运营贷仅可用在企业运营周转。对运营贷背规挪作他用的现象，早在2021年年头，住建部、央行和银保监会就曾结合发布《关在避免运营用处贷款背规流入房地产范畴的通知》（下称“通知”）明白，增强贷中贷后治理，银行业金融机构应书面向告贷人提醒背规将信贷资金用在购房的法令风险和相干影响。

“即使不是用在购房，仅仅是但愿经由过程这类转按揭渠道来削减小我贷款承担，贷款用处的实在性也具有问题。两类环境都涉嫌骗贷。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对第一财经暗示。

在前述辽宁发布的《关在提早还贷或转贷的风险提醒》中也提到，运营贷告贷人须照实供给贷款申请材料，如捏造运营材料取得贷款，则涉嫌骗贷，情节严峻的，将被依法究查刑事义务。运营贷不得背规用在购房、结清房款、了偿其他渠道垫付的房款，背规利用将会被提早收回贷款。

北京市盈科（深圳）律师事务所合股人律师骆训文对第一财经阐发称，假如没有产生本色性消费或运营行动，贷款人用消费贷或运营贷置换房贷，便属在背规，但惩罚力度相对无限，其背规风险首要表现为贷款被收回，并需要一次性结清贷款。

但对供给贷款转换办事的中介或金融机构而言，鉴在前述通知中提到“房地产中介机构不得引诱购房人背规利用运营用处资金”，云嘉律师事务所高级合股人/不动产与扶植项目专业委员会主任梁雪对第一财经暗示，一旦被查出，可能会晤临行政惩罚且惩罚消息会被纳入征信系统。而情节严峻的，按照刑法相关划定，乃至还可能遭到有期徒刑、拘役、罚金等刑事惩罚。

刑法第一百七十五条之一“欺骗贷款罪”明白：以棍骗手段获得银行或其他金融机构贷款、单据承兑、信誉证、保函等，给银行或其他金融机组织成严重丧失的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单惩罚金；给银行或其他金融机组织成特殊严重丧失或有其他特殊严峻情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并惩罚金。

“离婚套贷”再现

假如贷款人纯真为了削减还贷压力，小赵认为，比拟之下，经由过程二手房买卖让渡，从头申请按揭贷款，再了偿原贷款，这类还贷体例更加划算。

还有本地某处所行个贷司理告知记者，此类被称为“异名转按揭”的还贷体例在开封多家贸易银行确切能够操作。

该个贷司理称，为了削减本行客户流掉，本地银行早已不再对贷款人展开将按揭款从一家银行转到另外一家银行的“同名转按揭”营业；但在统一银行内，贷款人仍然能够进行“异名转按揭”。

具体而言，就是操纵二手房买卖让渡，贷款人先经由过程过桥资金将残剩房贷还清，再将房产让渡给亲属，从头申请按揭贷款。对贷款家庭而言，转按揭成功后，不但能够变相下降存量房贷利率，还极有可能由于房产在从头评估时值值晋升，从而取得更高的贷款额度。

小赵暗示，“异名转按揭”本是银行贷款实践中较为常见的营业，但为了削减贷款利钱，一些夫妻间进行转贷的，可能会事前打点和谈离婚手续，或经由过程其他渠道，让银行查不到婚姻消息。

“近几个月以来，经由过程离婚析产进行‘夫妻转贷’的现象时有产生。”小赵提到，在从头打点贷款时，银行会先对受让人的征信、春秋和婚姻状态等根基环境进行审核。在两年之前楼市较热的时辰，银行会要求30岁上下独身的贷款人供给半年以上的独身证实。但跟着楼市转冷，今朝仅需要供给身份证、户口本、离婚证、流水等简单小我消息，便可打点转按揭。

但上述转按揭包罗“离婚套贷”亦可能发生新的本钱和风险。王玉臣称，一方面，进行二手房买卖打点过户会发生新的税费，假如这个进程利用过桥资金，还可能会增添额外没必要要的本钱；另外一方面，假离婚不是一个法令名称，只需打点了离婚手续，夫妻配合财富会酿成一方的小我财富，即便是再复婚，表面上分到受让人表面下的财富同样成了其婚前小我财富。

还有熟习法令风险的人士提醒：转给亲朋后，再想转回给本身，也具有产生法令胶葛的隐患。而若亲朋身死，则更有可能与亲朋的继续人产生衡宇所有权的胶葛。

前述处所行个贷司理还暗示，近期，存量贷款下调的呼声较高，市场情感也是以呈现波动。一些中介公司嗅到商机，“研究”出了一种新的营业模式：为没有充足资金、也不想打点转按揭的存量贷款人，以其本人表面间接向银行申请降利率。在操作上，中介公司可能先收取一万元的预定金，再以存量贷款者的表面频频致电银保监会或银行，宣称“房贷付出不起，假如不给降息就不还了”。

“银行自己也会担忧过期贷款的发生，起初接到的赞扬次数多了，确切曾呈现过对存量贷款者进行降息的个例。但相干个例的呈现，其实不意味着存量贷款利率已能够下调了。中介机构的这类行动，在棍骗贷款者的同时，也干扰了银行平常工作。”该个贷司理称，作为应对，他地点的处所行，今朝对银保监会转来的此类赞扬德律风，“不予理睬”。

背规贷款或加年夜资金承担

“还贷潮之下，存量贷款者也不克不及盲目从众，特别需要稳重斟酌经由过程过桥资金提早还贷。”前述处所行个贷司理提醒。

王玉臣也提到，在房贷置换成运营贷后，最少具有两种环境，让贷款人资金承担加重：其一，一旦产生银行抽贷，贷款人将面对停贷或提早全额了偿贷款的风险，授信也会遭到严峻影响；其二，良多贷款人会在中介的指引下采取过桥贷款结清房贷，这就发生了新的本钱，特别是在过桥贷款利率显著高在银行贷款利率的布景下，一旦后续贷款人现金流呈现问题，还贷承担更重。

辽宁银保监局近日发布的《关在提早还贷或转贷的风险提醒》也提到，告贷人在提早结清按揭贷款、从头申请“信誉贷”“运营贷”进程中，会被中介引诱或强迫借用过桥资金，付出高额的过桥资金费用、中介办事费用等，现实分析本钱可能跨越银行房贷利率，知情权和选择权遭到损害。

对呈现置换小我没法实时了偿银行贷款的环境，梁雪进一步阐发称，银行可能根据贷款合同向购房人主意了偿全数贷款、付出利钱和背约金等，置换小我的房产也具有被法拍的风险。

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