迈博,商品房延期交付,开发商无钱赔偿,购房者能否追索逾期违约金?
发表时间：2024-09-25 | 作者：米乐
来历：第一财经日报
作者：马一凡
最近几年来，楼盘延期交付成为住房消费的一年夜痛点。很多购房者买了预售的新居后，原打算依照合约交付日收楼、搬入新家，没想到开辟商几回再三过期，购房者不但收不到任何过期补偿，还迟迟不克不及住进本身的新居，需额外付出房租，丧失惨痛。
一般来讲，购房者在与开辟商签定预售合同时，会有一个条目商定“过期交付义务”，开辟商交付时候过期在90日以内，按日向购房人付出万分之零点五的背约金，而过期时候跨越90日，则购房人有权消除合同退房，同时开辟商还要付出背约金。
“当我真正遭受楼盘三次延期交付时，才发觉这个条目形同虚设。”在3·15国际消费者权益日前夜，一名遭受楼盘延期交付7个月的西安购房者对第一财经暗示。
据房地产研究机构克而瑞统计，跟着爆雷房企致使交付延期的事务增添，延期交付成为购房者的第二年夜存眷点，仅次在楼盘质量问题，降标减配的存眷度反而降落，由于比起交不了房，降标已在购房者可容忍的规模内了。面临延期交付，为了能早日收到房，购房者常常抛却走法令路子拿回本身应得的补偿，有磨难言。
交付屡延期，拿到过期补偿金成为奢望
“最后商定的收楼日期是2022年8月30日，第一次延期到2022年11月30日，第二次延期到2023年1月15日，第三次延到2023年3月30日，眼看第三次延期的刻日还十几天就到了，今朝小区的绿化项目还没有做，室内精装修做了一半，现场进展迟缓，能在3月30日顺遂收楼的可能性几近没有。”近日，采办了西安康桥悦蓉园13号楼一套室第的王华向第一财经爆料，称该项目已三次延期，至今仍不克不及按商定交付。
王华翻出了此前与开辟商签定的新居预售合同，第十二公约定了过期背约义务，此中称：“除不成抗力以外，过期在90日以内，自商定的交付刻日届满之第二天起至现实交付之日止，出卖人按日计较向买受人付出全数房价款万分之0.5的背约金；过期跨越90日，买受人有权消除合同……出卖人该当自消除合同通知投递之日起15日内退还买受人已付全数房款(含已付贷款部门)，并自买受人付款之日起，依照4.35%计较给付利钱，同时依照全数房价款的0.1%向买受人付出背约金。”
该项目较最后合同商定时候已延期交付近7个月，施工进度迟延的首要缘由是开辟商拖欠施工方项目金钱，假定依照房款130万元计较，开辟商该当赔付每户背约金一万多元。并且，因为交付过期已跨越90日，购房人能够退房并要求开辟商付出房款利钱和背约金。
虽然合同对过期交付义务写得十分清晰，但王华发觉，一旦真的碰到楼盘不竭延期，该条目的确“形同虚设”。
“假如资金不出问题，交房是不太可能延期的，此刻长时候延期交付的项目，自己都是资金出了问题，项目公司账上没有钱，即使去打讼事业主赢了，开辟商也没钱赔。退房此刻也能够随意退，可是开辟商也没有钱退房款，最初假如走到破产清理，业主就是通俗债务人之一。”王华暗示。
李莉是西安世茂璀璨倾城的准业主，她告知记者，今朝该楼盘有2700多户未收楼。“客岁6月30日该当交付的，延期到本年的6月30日，本年4月30日应当交付的一批则延期到了本年年末12月30日。”
李莉暗示，品牌开辟商旗下楼盘延期交付，年夜大都缘由都是资金周转出了问题。据问题楼盘业主们集体统计，西安近五年内开卖的期房，截至今朝有交付风险的楼盘跨越30个。
“有其他楼盘业主走法令路子，把不克不及定期交付衡宇的开辟商告上法庭，反而致使楼盘风险加重，开辟商摆烂，乃至难以申请到保交付资金。”李莉称。
今朝，王华和李莉所购楼盘的开辟商都已经由过程资产典质申请到了保交楼专项资金，对延期交付，他们都认为：只需终究不烂尾，能保质保量交房就行！至在开辟商什么时候能真正处理典质问题，让业主们顺遂拿到产证，和对长时候的延期交付，开辟商事实应当若何赔付，小业主方都已放低了要求。
“在这么年夜宗的消费上，小业主却十分弱势，固然依照法令和合同商定，我们应当收到赔付金，但这已成了奢望。”李莉暗示。
律师说法：不该放纵开辟商背约行动
像王华和李莉如许碰到楼盘延期交付且没法收到应有赔付的二线城市购房者还良多。
据克而瑞调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，126个项目仍处在停工状况，16个项目间歇式、小规模复工，两者累计占比接近50%，真正周全复工项目仅62个，占总量21%。32个典型城市停工项目所触及的还没有交付总建面到达了4532万平方米，还没有交付总套数407956套。此中，二线城市项目占比近8成，停工项目套数达307819套。
三四线城市购房者一次性付款占比力高，因此全体停工项目数目远不和二线城市。
中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉还没有交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉还没有交付总建面也到达了100万平方米以上。
克而瑞经由过程问卷查询拜访发觉，因为衡宇交付问题过在凸起，延期交付已成为购房者的第二年夜存眷点，仅次在楼盘质量问题，降标减配的存眷度反而鄙人降。正如王华和李莉所说，只需衡宇终究能交付，即使设置装备摆设上打一点扣头，业主们也不能不接管。
那末碰到新居未按合同商定、过期交付的环境，购房者到底应当若何做？
北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经暗示，很多购房人面临开辟商延期交付，抛却了本身权力，包涵了背约行动，这实际上是对开辟商背约的一种放纵。
“因为业主群体常人数重大，有些业主喜好搭顺风车，但愿看到他人去维权，等有功效的时辰，本身再去摘果实，而维权业主真的拿到补偿后，常常也会签订保密和谈。而良多开辟商其实没有根基的契约精力，背约后，只需业主不维权，是不会自动去付出背约金或补偿的。另外，在部门开辟商供给的商品房生意合同文本中，具有宽免开辟商延期交付背约义务的条目，这类环境下，即便有业主去维权，假如只是到法院去告状开辟商，良多时辰也难以获得法院的撑持。”王玉臣暗示。
王玉臣认为，假如购房者果断了要催讨补偿、保护本身权益的设法，则能够间接告状开辟商，要求开辟商承当过期交房的背约义务。假如背约义务商定得比力低，还能够要求依照在外房钱和背约金的差额去主意丧失。选择这类维权体例，合同是最主要的证据。要究查额外丧失的时辰，租赁合同、房钱收条、房钱付出记实都是很主要的证据，特别需要留意，付出房钱的时辰务必不要用现金，务必用银行转账或微信付出宝等可查的体例转账，相干的记实都是证据。
其次，购房者要进行消息公然查询拜访，去相干部分调取这个项目今朝的扶植手续，查清晰究竟是甚么缘由不克不及交房，是扶植问题，仍是手续问题，仍是开辟商背规建房，如许才能有的放矢。常见的过期交房有两种缘由：一是资金问题。假如是资金欠缺酿成的延期，购房者需要特殊存眷项目标监管资金付出环境。第二是背规施工致使被相干部分责令停工、惩罚或没法经由过程计划验收，进而形成过期。假如经由过程消息公然或其他体例发觉项目具有背法背规问题，能够视环境提起背法查处，要求相干部分实行职责，经由过程相干部分给开辟商施加压力。
假如购房者发出相干背法查处申请今后，相干部分没有在两个月内实行本身的职责，能够依法提起行政诉讼，催促相干部分去实行职责，进而给开辟商施加压力。
最近几年来，很多开辟商把楼盘延期交付的缘由归结在“不成抗力”，包罗疫情封控、极端气候、用工荒等，这些来由是不是成立？
王玉臣暗示，不成抗力是不克不及预感、不克不及避免且不克不及降服的客不雅环境，是有明白界定的，但凡是有一个要素不知足，就不该当再认定为不成抗力。所以，开辟商的部门来由在法令上实际上是站不住脚的。
上海中夏律师事务所副主任、高级合股人李晓茂则对记者暗示，司法实践中，触及疫情封控的，法院会依照当局发布的封控时候来计较，除此之外，像高温气候、招不到工等环境，是能够部门预感的，不属在不成抗力。
不外，王玉臣暗示，假如购房人的终究目标是要收楼，那末仍是该当重视构和，以上的体例方式常常只是手段，是为了鞭策交房而缔造构和筹马。
李晓茂暗示，在具体实践中，很多购房人认为延期交付的赔付金只要一两万元，感觉麻烦就主动抛却了，假如要追偿，是能够经由过程法令诉讼来保护权益的，不外假如开辟商资金断裂，终究法院的强迫履行可能会致使问题落井下石。
“假如开辟商资金已出了问题，后续可能会具有履行难的问题，所以凡是在做这类案子的时辰，不该只简单用平易近事诉讼一种体例，需要充实应用法令律例付与老苍生的各类权力周全维权。”王玉臣说道。
(应受访者要求，文中王华、李莉均为假名）
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搜狐核心家居办事号 2023-07-15 15:31 
【北京成交日报】07月14日新居成交380套、二手房524套;跌价房源118套 按照北京市住房和城乡扶植委员会数据显示，2023年07月14日北京新建商品房成交380套，较昨日增添43套，环比上涨12.8% 
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方才,传闻存量房贷下调无望? 其提到本年上半年，小我住房贷款累计发放3.5万亿元，较客岁同期多发放跨越5100亿元，对住房发卖撑持力度较着加年夜，这首要是由于理财收益率、房贷利率等价钱关系已产生了转变，居平易近利用存款或削减其他投资提早了偿… 
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8线换乘!北京这一亚洲最年夜地下分析交通关键估计2025年投入利用 中新网北京旧事7月11日电(记者杜燕徐婧)北京城市副中间站分析交通关键项目(下称“副中间站关键项目”)是推动京津冀协同成长国度计谋、落实北京城市整体计划(2016-2035)和疏解北京非首都功能的标记性项目，… 搜狐核心北京站 2023-07-14 14:58 点击加载更多 没有更多内容了 
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最近几年来，楼盘延期交付成为住房消费的一年夜痛点。很多购房者买了预售的新居后，原打算依照合约交付日收楼、搬入新家，没想到开辟商几回再三过期，购房者不但收不到任何过期补偿，还迟迟不克不及住进本身的新居，需额外付出房租，丧失惨痛。
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虽然合同对过期交付义务写得十分清晰，但王华发觉，一旦真的碰到楼盘不竭延期，该条目的确“形同虚设”。
“假如资金不出问题，交房是不太可能延期的，此刻长时候延期交付的项目，自己都是资金出了问题，项目公司账上没有钱，即使去打讼事业主赢了，开辟商也没钱赔。退房此刻也能够随意退，可是开辟商也没有钱退房款，最初假如走到破产清理，业主就是通俗债务人之一。”王华暗示。
李莉是西安世茂璀璨倾城的准业主，她告知记者，今朝该楼盘有2700多户未收楼。“客岁6月30日该当交付的，延期到本年的6月30日，本年4月30日应当交付的一批则延期到了本年年末12月30日。”
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“有其他楼盘业主走法令路子，把不克不及定期交付衡宇的开辟商告上法庭，反而致使楼盘风险加重，开辟商摆烂，乃至难以申请到保交付资金。”李莉称。
今朝，王华和李莉所购楼盘的开辟商都已经由过程资产典质申请到了保交楼专项资金，对延期交付，他们都认为：只需终究不烂尾，能保质保量交房就行！至在开辟商什么时候能真正处理典质问题，让业主们顺遂拿到产证，和对长时候的延期交付，开辟商事实应当若何赔付，小业主方都已放低了要求。
“在这么年夜宗的消费上，小业主却十分弱势，固然依照法令和合同商定，我们应当收到赔付金，但这已成了奢望。”李莉暗示。
律师说法：不该放纵开辟商背约行动
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据克而瑞调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，126个项目仍处在停工状况，16个项目间歇式、小规模复工，两者累计占比接近50%，真正周全复工项目仅62个，占总量21%。32个典型城市停工项目所触及的还没有交付总建面到达了4532万平方米，还没有交付总套数407956套。此中，二线城市项目占比近8成，停工项目套数达307819套。
三四线城市购房者一次性付款占比力高，因此全体停工项目数目远不和二线城市。
中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉还没有交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉还没有交付总建面也到达了100万平方米以上。
克而瑞经由过程问卷查询拜访发觉，因为衡宇交付问题过在凸起，延期交付已成为购房者的第二年夜存眷点，仅次在楼盘质量问题，降标减配的存眷度反而鄙人降。正如王华和李莉所说，只需衡宇终究能交付，即使设置装备摆设上打一点扣头，业主们也不能不接管。
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“因为业主群体常人数重大，有些业主喜好搭顺风车，但愿看到他人去维权，等有功效的时辰，本身再去摘果实，而维权业主真的拿到补偿后，常常也会签订保密和谈。而良多开辟商其实没有根基的契约精力，背约后，只需业主不维权，是不会自动去付出背约金或补偿的。另外，在部门开辟商供给的商品房生意合同文本中，具有宽免开辟商延期交付背约义务的条目，这类环境下，即便有业主去维权，假如只是到法院去告状开辟商，良多时辰也难以获得法院的撑持。”王玉臣暗示。
王玉臣认为，假如购房者果断了要催讨补偿、保护本身权益的设法，则能够间接告状开辟商，要求开辟商承当过期交房的背约义务。假如背约义务商定得比力低，还能够要求依照在外房钱和背约金的差额去主意丧失。选择这类维权体例，合同是最主要的证据。要究查额外丧失的时辰，租赁合同、房钱收条、房钱付出记实都是很主要的证据，特别需要留意，付出房钱的时辰务必不要用现金，务必用银行转账或微信付出宝等可查的体例转账，相干的记实都是证据。
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王玉臣暗示，不成抗力是不克不及预感、不克不及避免且不克不及降服的客不雅环境，是有明白界定的，但凡是有一个要素不知足，就不该当再认定为不成抗力。所以，开辟商的部门来由在法令上实际上是站不住脚的。
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